Искате ниска лихва по ипотека? Вземете нечии други

За купувачите на жилища, които се борят да си разрешат дом на фона на настойчиво високи лихвени проценти по ипотечните заеми и растящи цени, има малко известно решение, което може да помогне да върнете часовника обратно към дните на ултра ниски месечни ипотечни заплащания. Но идва с няколко предизвестия.

Предполагаемите ипотеки са заеми, които разрешават на купувача на жилище да поеме съществуващата ипотека на продавача. Това значи, че купувачът резервира интервала на погасяване на продавача, ипотечното салдо и по-специално по-ниската ипотечна ставка на продавача. Някои специалисти показват този тип заеми като евентуален метод за възкръсване на усложнения жилищен пазар.

„ Това е в действителност страхотна стратегия за днешния пазар “, сподели Тед Тозер, някогашен президент на Ginnie Mae – държавна корпорация в границите на Министерството на жилищното строителство и градското развиване – и задграничен помощник в Urban Institute.

Около 12,2 милиона американски ипотеки са вероятни, съгласно данни на Intercontinental Exchange. Това възлиза на 23% от всички ипотеки в Съединени американски щати.

Но до момента в който хипотетичните заеми могат да бъдат от изгода и за двете страни на договорката за покупка на жилище, има някои дефекти, в това число по-дълъг развой на утвърждение, сподели Тозер.

„ Продавачите би трябвало да могат да получат спомагателни 1% или 2% за дома си, с цел да ги компенсират за цената, която трансферират “, сподели той. „ Предимството на купувачите е, че те могат да имат по-ниска ипотечна вноска през целия период на заема, в сравнение с биха получили с нова ипотека. “

Малко употребена изгода от държавните заеми

Елън Харпър, софтуерен анализатор в средата на 50-те, затвори жилище във Феърбърн, Джорджия, с рента по ипотека от 2,49% през април, откакто за първи път научи за хипотетични ипотеки през есента.

Осигуряването на тази извънредно ниска ипотечна ставка значи, че Harper ще спести хиляди долари в месечни заплащания. В средата на април 30-годишната ипотека с закрепен лихвен % беше приблизително 7,10%, достигайки най-високото равнище от ноември.

„ Току-що взех решение, че желая да видя какъв брой ниско мога да платя върху лихвения % “, сподели Харпър. „ Влязох в него, търсейки най-хубавата договорка, която мога да получа, и мисля, че се оправих сносно. “

Не всички жилищни заеми могат да бъдат предоставени на покупател на жилище, само че множеството обезпечени от държавното управление заеми, като тези от Федералната жилищна администрация и Министерството на ветераните на Съединени американски щати, са допустими.

Броят на признатите заеми, обезпечени от FHA, е повишен със 111% сред 2021 година и 2023 година, до момента в който броят на признатите заеми, обезпечени с VA, е повишен със 713% през същия интервал от време, съгласно държавни данни, предоставени на CNN.

Все отново на американския пазар на недвижими парцели ипотечните заеми са релативно редки. Има единствено 2973 ипотечни догатки, подкрепени от FHA, до момента тази година, съгласно организацията.

Как работи една хипотетична ипотека?

Процесът на приемане на съществуваща ипотека е малко по-различен от приемането на утвърждение за нов жилищен заем.

Например, да предположим, че продавач с хипотетичен заем избере да разгласи жилището си на цена от 500 000 щатски $ и настоящото му ипотечно салдо е 300 000 щатски $. В този случай този продавач на жилище сега има 200 000 Щатски долар личен капитал (разликата сред 500 000 Щатски долар и 300 000 $). За да поеме ипотеката на този продавач, купувачът ще би трябвало да заплати в брой 200 000 $ на продавача, с цел да компенсира техния дял в капитала. След това купувачът ще поеме съществуващите месечни заплащания на продавачите по тяхната ипотека.

За купувачите 200 000 $ може да са доста пари за авансово заплащане. Някои теглят втора ипотека, с цел да покрият заплащането на капитала, сподели Тозер. И до момента в който ипотечният % по втория заем може да е висок, общото месечно заплащане може да бъде по-ниско - в случай че хипотетичният ипотечен % е задоволително невисок.

Като цяло, хипотетичният заем би трябвало да бъде утвърден от заемодателя на продавача и VA, FHA или друга държавна организация, подкрепяща заема. Това значи, че освен има повече равнища, през които би трябвало да преминете, само че и купувачът на жилище би трябвало да дава отговор на характерни стандарти за заем и приход, преди да получи утвърждение.

Има ли измама?

Улавянето на ниска ипотечна рента като тази на Harper в днешната среда с високи лихвени проценти може да наподобява като сбъдната фантазия за някои бъдещи купувачи на жилища, само че процесът не постоянно върви безпрепятствено.

Тозер сподели, че заемодателите постоянно забавят одобряването на ипотечните догатки, защото VA и FHA лимитират сумата пари, която заемодателите могат да създадат, обработвайки тези заявки.

„ Хората се оплакват, че догатките лишават доста дълги интервали от време, с цел да затворят и заради това продавачите се разочароват, а брокерите желаят парите си “, сподели Тозер.

Друг евентуален минус за притежателите на заеми, обезпечени от VA: Според отдела, предаването на ипотеката ви на цивилно лице може да забави способността ви да получите утвърждение за различен заем от VA.

Въпреки това, хипотетичните ипотеки могат да бъдат привлекателни за купувачите на жилища, които са пропуснали лодката с по-ниски лихвени проценти. Намирането на допустима ипотека с искащ продавач може да е сходно на „ лов на еднорог “, сподели един коментатор в обществените медии.

Относителната необичайност на тези ипотеки също значи, че някои хора може да имат неправилни схващания за това по какъв начин работят. Например, Харпър сподели, че нейният продавач в началото е бил песимистичен по отношение на поемането на жилищния им заем, неправилно вярвайки, че ще бъде на куката, в случай че Харпър пропусне ипотечните заплащания след поемането на ипотеката.

„ Предлагахме оферта няколко пъти първоначално и той не се усещаше комфортно, тъй че офертата изтече, без той да я одобри “, сподели тя за своя продавач на жилища.